Недвижимость в Ливане: стоимость, которую цены до сих пор отказываются признавать

Недвижимость в Ливане не оставалась дорогой из-за того, что в стране просто не хватало земли или потому, что ливанцы имели бы непревзойденное культурное предпочтение камню. Он оставался дорогим, потому что в течение почти двадцати лет вся банковская, денежная, фискальная и политическая система мешала ценам на жилье соответствовать реальным доходам тех, кто должен был их покупать.

Кризис недвижимости начался не в октябре 2019 года. Уже в 2011 году продажи замедлялись, росли запасы непроданных квартир и застройщикам было все труднее утилизировать большие площади, построенные в годы эйфории. Банковский кризис не привел к такому дисбалансу. Он убрал механизмы, чтобы скрыть это.

Даже сегодня коррекцию по-прежнему трудно измерить. Часто отображаются цены, которые владельцы хотели бы получить, а не те, на которые они действительно согласились бы продать. Некоторые из сделок связаны с очень специальными товарами в востребованных районах, приобретенными экспатриантами. Кредит на недвижимость почти исчез. Вакантное жилье обычно не продается повторно. Банки и промоутеры, испытывающие трудности, продолжают откладывать признание своих убытков, когда это возможно.

Результатом является странный рынок: объемы могут возвращаться в течение нескольких месяцев без восстановления местной покупательной способности; цены могут казаться стабильными, поскольку их реальная стоимость снижается; и квартира может поддерживать высокую номинальную цену, оставаясь непроданной и практически не принося дохода.

Десятилетие, когда банк выдвинул требование

В период с начала 2000-х до начала 2010-х годов в Ливане наблюдался резкий рост недвижимости. Согласно имеющимся оценкам, цена на жилье, по оценкам, утроилась примерно в период с 2003 по 2013 год, в то время как цена на землю, по оценкам, увеличилась почти в семь раз в период с 2005 по 2012 год. Это увеличение не соответствовало сопоставимому увеличению производительности, заработной платы или прироста населения, достаточно сильному, чтобы объяснить это.

Это стало возможным благодаря очевидной стабильности книги. Ставка £1,507,5 за доллар создавала впечатление, что доходы, сбережения и цены на недвижимость в долларах базировались на солидной основе. Пока банки привлекали достаточное количество валютных депозитов, этот паритет можно было бы защитить. Домохозяйства занимали более пятнадцати, двадцати или иногда тридцати лет, исходя из предположения, что их будущий доход останется относительно предсказуемым.

Банковская система обеспечивала спрос по двум каналам. Он финансировал покупателей, но и промоутеров. Проекты могли быть запущены еще до того, как все квартиры были проданы. Когда жильё оставалось на рынке, банк редко был заинтересован в быстром падении его цены: это обесценило бы кредитную гарантию, предоставленную промоутеру, и заставило бы учреждение признать убыток.

Отношения между банками и промоутерами не обязательно основывались на мошенничестве. Это результат сообщества бухгалтерских интересов. Девелоперу нужно было время, чтобы продать, не нарушая цены; банку нужен был актив, чтобы сохранить достаточно высокую стоимость на своих счетах. Пока проценты выплачивались, рефинансировались или реструктурировались, проект мог оставаться официально жизнеспособным, даже если его экономическая рентабельность ухудшалась.

Субсидированные кредиты расширили движение. По оценкам Ассоциации банков Ливана, более 132 000 семей с низким и средним уровнем дохода получили более 13 миллиардов долларов в виде кредитов. Государственная корпорация жилищного строительства предоставила в среднем около 5000 кредитов в год и профинансировала около 76 000 семей к концу 2017 года. Потолок для некоторых кредитов составлял 270 миллионов фунтов стерлингов, или около 180 000 долларов США по официальной ставке, по ставке 3,74 процента.

Потолки для других устройств были подняты гораздо выше. В 2017 году циркуляр от Банка Ливана поднял потолок для некоторых субсидируемых жилищных кредитов, распределенных коммерческими банками, с 800 миллионов фунтов стерлингов до 1,2 миллиарда фунтов стерлингов, или почти 796 000 долларов США по фиксированной ставке того времени. Банки могут финансировать до 75% стоимости недвижимости. Речь шла уже не просто о помощи скромным домохозяйствам в покупке обычного жилья: часть схемы также поддерживала относительно дорогие приобретения.

В 2018 году новый конверт на 500 миллионов долларов, предоставленный Банком Ливана, был потреблен примерно через месяц. Когда субсидии были приостановлены, сектор внезапно потерял существенную часть своего спроса. Рынок не обнаружил новых трудностей. Она показала свою зависимость от кредита, цена которого была искусственно снижена.

С 2015 года так называемая «финансовая инженерия» Банка Ливана еще больше задержала корректировку. Они предлагали банкам высокие доходы и свопы для привлечения или удержания валют, необходимых для системы. Они напрямую не финансировали каждый сайт, но поддерживали банковские балансы, депозиты и общую ликвидность, от которых зависели кредиты застройщикам и покупателям. Таким образом, цена на недвижимость подкреплялась финансовым механизмом, который все больше отдалялся от производственного потенциала экономики.

К этому добавилась роль диаспоры. Передача эмигрантов, доходы, полученные в странах Персидского залива, и региональная столица уже давно поддерживают покупки в Бейруте, Метне, Баабде, Кесруане и некоторых прибрежных и горных районах. Часть этой просьбы была подлинной: экспатрианты приобретали семейное жилье, готовились к возвращению или стремились поддерживать связь со страной. Но промоутеры в итоге отнеслись к этой клиентуре, более платежеспособной, чем резиденты, как будто она представляла обычный спрос.

История с нехваткой почвы сделала все остальное. Бейрут — плотный город, участки застройки ограничены и земельная собственность сосредоточена. Это оправдывает премию в некоторых кварталах. Однако этого недостаточно, чтобы объяснить 600-процентный рост цен на землю в течение нескольких лет, особенно когда тысячи завершенных жилищ остаются пустыми. Местность редка в физическом смысле, но не имеет неограниченного значения. Его стоимость зависит от дохода, который может произвести построенное на нем жилье, или цены, которую может заплатить платежеспособный покупатель.

Наконец, налогообложение поощряет удержание. Собственник может оставить пустое жилье в ожидании будущего увеличения без необходимости нести ежегодные расходы, которые были достаточно высокими, чтобы заставить его продать или арендовать. Освобождения и недостатки в налогообложении пустующего жилья превратили целые здания в ценные резервы. По оценкам Бейрута, город потерял более 33 миллионов долларов прибыли, а центральное государство потеряло почти 100 миллионов долларов, связанных с историческим освобождением от объявленного вакантного жилья. Существуют более высокие оценки, но они частично основаны на чрезмерных декларациях о вакансиях с целью снижения налогов; Поэтому они также измеряют степень уклонения от уплаты налогов.

Открытый кризис 2011 года, скрытый до 2019 года

Разворот был заметен задолго до банкротства банковской системы. Количество сделок с недвижимостью увеличилось с 82 984 в 2011 году до 64 248 в 2016 году, что на 22,5% меньше. Показанные цены сопротивлялись. Это расхождение между объемами и ценами является классическим на рынке, где продавцы могут ждать: коррекция начинается с исчезновения покупателей, а не с немедленного сокращения рекламы.

В 2015 году средняя цена на новую квартиру на первом этаже в муниципалитете Бейрута по-прежнему оценивалась в 3720 долларов за квадратный метр. Средняя площадь поверхности составляла 238 квадратных метров, по цене около 885 000 долларов. В центре города средний показатель составил 6 679 долларов за квадратный метр на 331 квадратный метр, что поставило типичную квартиру выше 2,2 миллиона долларов.

Эти измерения показывают одну из ошибок периода. Предложение было ориентировано на большие площади и на средневысокие и роскошные сегменты, поскольку высокая цена земли и финансовые затраты подтолкнули промоутеров к максимизации оборота на единицу. Однако местная клиентура, способная купить квартиры от 250 до 350 квадратных метров, уже была ограничена. Когда капитал Персидского залива замедлился и были изъяты субсидируемые кредиты, акции стали невозможно распоряжаться нормально.

В 2018 году в Бейруте было около 3600 новых непроданных квартир. Кредиты застройщикам и покупателям недвижимости оценивались почти в $24 млрд, или более трети банковского кредита частного сектора. Проект Legacy One с 250 миллионами долларов на покупку более 200 непроданных единиц жилья даже не составлял 10% от предполагаемых запасов в столице. Этот тип инициативы мог временно выявить некоторых промоутеров; он не мог восстановить кредитоспособность заявки.

Первые пять месяцев 2018 года имели 22 707 транзакций, что на 21% меньше, чем в прошлом году. Их заявленная стоимость, около $3,2 млрд, снизилась на 15,6%. Опять же, сокращение объемов было яснее, чем сокращение значений. Квартиры, которые все еще продавались, часто были лучше всего расположены или те, за которые продавец принял скидку, не видимую в опубликованных ценах.

Банкротство Sayfco в мае 2018 года является одним из самых ярких символов этого кризиса до 2019 года. Группа разработала проекты общей стоимостью около 2 миллиардов долларов. Около 600 покупателей были выставлены в нескольких программах, включая Panorama в Мар-Рукозе, Suites Faqra и Saint Thomas в Набае. У Panorama было почти 270 клиентов; некоторые ждали своей квартиры в течение нескольких лет, когда проект был объявлен завершенным примерно на 90 процентов.

Покупатели, которые уже заплатили большую часть цены, обнаружили, что банковская ипотека препятствует поставке ценных бумаг. В некоторых предлагаемых правилах их просили бы заплатить дополнительные 10 000 долларов, чтобы разрешить снятие ипотеки и регистрацию. Обвинения в мошенническом банкротстве были предъявлены клиентами и их представителями. Они должны быть представлены как обвинения, а не как окончательная судебная квалификация. Но дело раскрывает главную экономическую проблему: авансы покупателей, банковские кредиты, ипотечные гарантии и финансирование других проектов создали клубок, в котором платная квартира не обязательно была активом, свободным от каких-либо долгов.

Сэйфко не был изолированной аварией на здоровом рынке. Его падение показало, что промоутер может отображать ценные земли и проекты, не имея ликвидности и будучи не в состоянии доставить. Он также показал, что балансовая стоимость проекта зависит от цен, которые еще не были проверены на предмет быстрых продаж.

Банки помогли отложить этот тест. Когда они возвращали недвижимое имущество при урегулировании претензий, закон обычно предусматривал перепродажу в течение короткого времени. Но регуляторный режим был ослаблен. Для некоторых активов, приобретенных при расчете по неработающим кредитам с октября 2015 года, срок может быть продлен до 20 лет. Таким образом, банк не обязан немедленно продавать изъятые активы. Избыток акций может остаться вне поля зрения общественности, защищая цены, но не экономическую ценность.

Банк рухнет, недвижимость станет безопасной

В 2019 году неформальный банковский контроль изменил функцию недвижимости. Жилье больше не было просто инвестицией или собственностью. Это стало одним из немногих способов превратить недоступный депозит в материальные активы.

Точность очень важна. Цены на недвижимость в Ливане по-прежнему указаны в реальных долларах. Продавцы продолжали рассуждать о долларовой стоимости, часто сравнивая свою собственность с тем, что они считали своей денежной ценой. Что изменилось, так это способы урегулирования. В период с 2019 по 2022 год многие транзакции были оплачены через банковские чеки, нарисованные на заблокированных долларовых депозитах.

Сумма на чеке была скорректирована на скидку банковского доллара. Если продавец хотел получить экономическую стоимость в 100 000 долларов, а банковский доллар стоил всего 25 центов наличными, он мог запросить чек в 400 000 долларов. Это не значит, что квартира стоит 400 тысяч долларов. Его экономическая базовая цена оставалась близкой к 100 000 долларов США, возможно, увеличенная на премию для компенсации риска, задержек и трудностей при использовании чека.

Это различие имеет важное значение для толкования статистики. В 2021 году номинальная стоимость зафиксированных продаж приблизилась к $15 млрд. Это не 15 миллиардов долларов, вложенных в экономику. Значительная часть представляла собой обесцененные банковские вклады, конвертированные в камень с коэффициентами, в несколько раз превышающими их стоимость наличными.

Для вкладчиков, которые сделали это достаточно рано, сделка может ограничить потери. Для некоторых заемщиков это также позволило погасить долги с помощью обесцененных банковских долларов. Банки сокращали кредитный портфель и иногда возвращали долги. Таким образом, рынок недвижимости поглощал часть банковского кризиса, но по цене полной путаницы между суммой банка, ценой контракта и ликвидной стоимостью доллара.

С июля 2022 года Банк Ливана ввел требование, чтобы здания, находящиеся в собственности банков, продавались в свежих долларах или фунтах, рассчитанных по применимой нормативной ставке. В более общем плане рынок постепенно сместился на регулирование в «свежие доллары». Это устранило некоторые иллюзии, созданные банковскими чеками. Он не восстановил кредит и не сделал домохозяйства более платежеспособными.

Банковская система остается глубоко неплатежеспособной. До кризиса кредиты частному сектору превышали $50 млрд. На конец 2024 года кредитный портфель банка составлял всего $5,5 млрд, что составило 97,7%. Депозиты по-прежнему составляли около 88 миллиардов долларов и составляли 99,1 процента долларов, но основная часть не соответствовала свободно доступным долларам. По оценкам рынка, в 2025 году банковские депозиты были заблокированы на сумму около 84 миллиардов долларов по сравнению с примерно четырьмя миллиардами свежих депозитов. Эта разбивка не является единой официальной серией Банка Ливана, но она дает порядок величины асимметрии.

Финансовая дыра уже оценивалась в более чем 70 миллиардов долларов в 2022 году. Вероятно, сегодня она будет выше по используемому методу, накопленным убыткам, удержанным обязательствам и стоимости, приписанной государственным активам. В феврале 2026 года Международный валютный фонд по-прежнему считал, что проект закона о финансовой стабилизации и восстановлении является лишь первым шагом и должен быть усовершенствован. В июле 2026 года парламент все еще обсуждал банковскую реформу, финансовое регулирование и механизм взыскания вкладов.

Этот блок напрямую влияет на недвижимость. До тех пор, пока убытки не будут распределены между государством, Банком Ливана, банками, их акционерами и вкладчиками, учреждения могут отложить продажу части своих активов. До тех пор, пока промоутеры с чрезмерной задолженностью не будут ликвидированы или реструктурированы, недостроенные или заложенные здания останутся за пределами нормального рынка. Коррекция существует, но она остается частично включенной в балансы.

Банковский крах также усилил старые ливанские предпочтения камня. Многие семьи уже не знают, как экономить. Банк разрушил доверие; книга не может служить резервом долгосрочной стоимости; местные финансовые вложения редки; держать билеты дома рискованно. Квартира выглядит как сейф, даже если она пуста и ничего не возвращает.

Такое поведение поддерживает цену, но не создает спроса на использование. Человек может купить квартиру, чтобы защитить 200 000 долларов без намерения жить или арендовать ее. Поэтому дополнительная единица не реагирует на увеличение числа домохозяйств или на нехватку аренды. Он только выводит наличные из обращения.

Развитие денежной экономики усугубило непрозрачность. Всемирный банк оценил размер ливанской экономики наличными примерно в $6,05 млрд в 2021 году, или 26,2% ВВП, а затем в $9,86 млрд в 2022 году, почти 45,7% ВВП. Чем больше производится денежных и небанковских платежей, тем сложнее становится определить происхождение средств, истинного экономического выгодоприобретателя и фактически уплаченную цену.

Именно здесь вступает в игру проблема отмывания денег. Недвижимость не финансируется исключительно за счет незаконных средств. Тем не менее, это средство, особенно подходящее для их интеграции: суммы высоки, транзакции редки, компании могут скрыть реального бенефициара, а оценка имущества достаточно субъективна, чтобы объяснить значительные различия.

Оценка 2023 года FATF и MENAFATF классифицировала экспозицию ливанского сектора недвижимости на умеренном уровне, отметив при этом несколько недостатков. В период с 2017 по 2021 год брокеры недвижимости не сообщали о подозрительных транзакциях, хотя страна переживала взрыв нетипичных расчетов и долларизацию наличными. Нотариусы сделали мало отчетов, а знания бенефициарных владельцев остались неполными.

Традиционные сигналы отбеливания включают покупку выше рынка, безразличие покупателя к доходности или цене, последовательные перепродажи и использование структур, которые усложняют идентификацию реального владельца. Однако и без того непрозрачный рынок, на котором заявленные цены могут быть завышены банковскими чеками, делает эти сигналы еще более трудными для изоляции.

Ливан был включен в серый список ФАТФ в октябре 2024 года и все еще был в списке в июне 2026 года. Изменение банковской тайны, проголосовавшее в апреле 2025 года, с 10 годами ретроактивного доступа при определенных условиях, является реальным изменением. Тем не менее, недостаточно мгновенно очистить десятилетия транзакций и имущества через псевдонимы или корпорации. Переход на новые доллары сделал рынок более читаемым. С другой стороны, важность наличных денег может сделать происхождение капитала менее разборчивым.

Слишком много домов, меньше жителей

Цена не может быть понята в долгосрочной перспективе, не глядя на тех, кто должен занимать хорошее. В этом отношении имеющиеся показатели неблагоприятны.

Исследование, проведенное в муниципалитете Бейрута, показало, что 23 процента домов, построенных в период с 1996 по 2018 год, были вакантными, или более 7 000 единиц. Примерно 65 процентов этих жилищ все еще не проданы, а 35 процентов добровольно остаются пустыми. В верхней части диапазона пропорция может приближаться к одному из двух жилищ.

Ситуация не разрешилась с закрытием многих строительных площадок. Из 6 792 домов, построенных в период с 2015 по 2018 год, около 32% были вакантными в 2018 году. Из 1 955 жилищ, завершенных в период с 2019 по 2022 год, 43% все еще оставались вакантными к 2023 году. Новое строительство резко замедлилось, но спрос упал еще быстрее. Большие единицы площадью более 240 квадратных метров остаются особенно уязвимыми, поскольку они концентрируют общую цену, недоступную большинству жителей.

Данные строительства подтверждают резкое отключение. Разрешения на строительство сократились на 32,6% в 2019 году и снова на 61% в начале 2020 года. Поставки цемента сократились на 31,9%, а затем на 55,7%. Последовало частичное восстановление: в первой половине 2025 года разрешенные площади достигли 2,827 миллиона квадратных метров по сравнению с 2,435 миллионами годом ранее, увеличившись на 16,1%. Поставки цемента выросли на 48,6% до 851,4 тыс. тонн. Но начинать с обвалившегося уровня не значит, что рынок восстановил равновесие.

Демография делает корректировку еще более сложной. С 1932 года в Ливане не проводилась общая перепись населения, что требует большой осторожности. По оценкам Всемирного банка, которые включают беженцев и других жителей, общее население составляет около 6,47 млн человек в 2015 году, 5,81 млн человек в 2024 году и 5,85 млн человек в 2025 году. Таким образом, снижение с середины 2010-х годов составит около 10%.

Фертильность, составляющая около 2,2 ребенка на одну женщину, близка к порогу замены. Прежде всего, эмиграция влияет на возраст, который обычно формирует домашние хозяйства и покупает первое жилье. В 2024 году 38% ливанцев, опрошенных арабским барометром, заявили, что хотят покинуть страну, по сравнению с 26% в 2018 году. Этот показатель составил 58% для возрастной группы 18-29 лет. Среди выпускников высших учебных заведений этот показатель составил 46 процентов по сравнению с 33 процентами среди других, а 72 процента первоначальных заявителей указали на экономические условия.

Это означает, что страна не просто теряет людей. Он теряет часть своего будущего спроса на недвижимость: молодых людей, пары, инженеров, врачей, руководителей и предпринимателей. Квартира, купленная экспатриантом, не обязательно компенсирует это снижение. Он может оставаться пустым одиннадцать месяцев из двенадцати; он не создает ту же местную деятельность, что и домашнее хозяйство, не поддерживает магазины устойчивым образом и не поглощает обычное предложение аренды.

Переводы диаспоры остаются значительными: около 6,7 млрд долларов в 2023 году и 5,8 млрд долларов в 2024 году, что на 13,4% меньше. Но большая часть этих денег финансирует потребление, здравоохранение, образование и помощь близким. Консолидация миграционных скидок и спроса на недвижимость приводит к завышению количества эмигрантов, готовых иммобилизовать несколько сотен тысяч долларов в стране, где политические, охранные, банковские и юридические риски остаются высокими.

Диаспора также наблюдает за кризисом. Она знает, что недвижимость может оставаться непроданной в течение длительного времени, что ее безопасность может быть предметом ипотеки, что коллективные услуги недостаточны и что доход от аренды низкий. Он больше не платит автоматически цену, взимаемую от имени семьи. Экспатрианты, которые покупают, часто имеют ликвидность, информацию и международный выбор. Они сравнивают Бейрут с Дубаем, Афинами, Ларнакой, Парижем или Монреалом, где актив может быть более ликвидным, лучше финансироваться и генерировать более предсказуемый доход.

География рынка становится очень фрагментированной. В первом квартале 2026 года в Баабде было сосредоточено около 20,9 процента зарегистрированных транзакций, 14 процентов Метна, 13,5 процента Кесруана, 11,7 процента Бекаа и 11 процентов Триполи. Эти пропорции отражают цену, доступность и восприятие безопасности, а также устойчивое предпочтение жилья. Возобновление конфликта со 2 марта 2026 года вновь прервало некоторые решения: во времена шока исчезают сначала объемы; номинальные цены падают только тогда, когда продавец уже не может ждать.

Что такое квадратный метр на самом деле

Наиболее заметной проблемой является разница между ценой за квадратный метр и покупательной способностью.

В начале 2025 года цены, наблюдаемые или взимаемые за жилье в Бейруте, сильно различались: примерно $2 250 за квадратный метр в Каскасе, $2 500 в Рас-эль-Набе, $3 400 до $4 300 в Мар-Михаиле, почти $3 500 в Рас-Бейруте и $5 000 до $6 000 в центре города. Старые квартиры, требующие серьезной работы, могут стоить от 1000 до 1500 долларов за квадратный метр.

Ежемесячная минимальная заработная плата была увеличена до 28 миллионов фунтов стерлингов в августе 2025 года, или примерно 313 долларов по рыночному курсу. До кризиса он составлял около 450 долларов по официальному курсу. Таким образом, один квадратный метр в Каскасе эквивалентен более чем семимесячной минимальной заработной плате. В Рас-эль-Набе он представляет восемь человек. Квартира площадью от 120 квадратных метров до 2250 долларов за метр стоит 270 000 долларов или около 72 лет валовой минимальной заработной платы без каких-либо расходов на питание, транспорт или здравоохранение. При $300 000 мы приближаемся к 80 годам.

Даже для более высокооплачиваемых семей разрыв остается значительным. Квартира стоимостью 300 000 долларов представляет собой 25 лет валового дохода для домохозяйства, зарабатывающего 1000 долларов в месяц; 12,5 лет для дохода в 2000 долларов; 8,3 года для 3000 долларов; и еще пять лет для 5000 долларов в месяц.

В международных сопоставлениях обычно считается, что соотношение цен на жилье к годовому доходу, близкому к трем, соответствует доступному рынку. Выше 5.1 он описывается как крайне недоступный. Даже пара, зарабатывающая 5000 долларов в месяц, достигает для квартиры 300 000 долларов верхнего предела того, что международные стандарты считают приемлемым. Эта семья уже принадлежит к небольшому меньшинству в Ливане.

Крах реального ВВП, близкий к 40% в период между 2018 и 2022 годами, и взрыв бедности расширили этот разрыв. В пяти провинциях, охваченных опросом Всемирного банка, уровень бедности вырос с примерно 12 процентов в 2012 году до 44 процентов в 2022 году. Среди опрошенных ливанцев этот показатель составил 33%, в Аккаре — почти 70%. Эти результаты не охватывают всю территорию равномерно, но они делают абсурдной идею быстрого возврата внутреннего спроса, способного поддержать старые цены.

Кредит больше не уменьшает первоначальные усилия. Текущий потолок в 100 000 долларов, предложенный банком Habitat, может помочь некоторым домохозяйствам, но он финансирует только одну треть квартиры в 300 000 долларов. Покупатель должен принести остаток наличными и продемонстрировать способность погасить в долларах. Старого массового рынка, на котором банк в течение длительного периода авансировал три четверти цены, больше не существует.

Вы также должны смотреть на доход, полученный от хорошего. Многие ливанские квартиры не дают никакой арендной платы, потому что они пусты, заняты несколько недель в году или находятся в ожидании перепродажи. Тем не менее, они несут расходы: техническое обслуживание, кондоминиум, генератор, лифт, охрана, ремонт, ухудшение и иногда налоги. Их чистая доходность может быть нулевой или отрицательной.

В этом случае владелец зарабатывает деньги только в том случае, если другой покупатель позже соглашается заплатить больше. Прибыль не связана с жилищной службой или потоком доходов; Это чисто спекулятивно. Для неиспользуемых земель текущая урожайность равна нулю. Его стоимость полностью зависит от будущей цены перепродажи.

Давайте возьмем квартиру, предлагаемую за 300 000 долларов и похвальную 1000 долларов в месяц. Его годовая валовая арендная плата составит 12 000 долларов. После периода вакансии, технического обслуживания, расходов и ремонта чистый доход составляет 9 000 долларов США. Инвестор, требующий чистой прибыли в 6%, оценил бы этот поток в 150 000 долларов. При 8% стоимость упадет до $112 500.

Другим примером является квартира стоимостью 550 000 долларов США, которая генерирует 1 500 долларов США ежемесячной арендной платы или 18 000 долларов США валовой. При чистом доходе в 14 000 долларов его экономическая стоимость составит примерно 233 000 долларов США по ставке доходности 6 процентов или 175 000 долларов США по ставке 8 процентов. Эти расчеты являются иллюстрациями, а не национальными средними. Однако они показывают, почему цена, основанная на исторической стоимости земли, может быть намного выше, чем доходная стоимость.

Сторонники часто говорят, что цена не может упасть, потому что земля, цемент, энергия и импортные материалы дороги. Это верно для стоимости замены; Это не определяет рыночную цену. Резиденция может стоить 400 000 долларов за квартиру и стоит всего 250 000 долларов, если ее не оправдывает покупатель или аренда. Стоимость несет человек, который его построил. Ценность определяется тем, кто может купить.

Можно говорить о нескольких одновременных ценностях. Есть цена, взимаемая, цена, фактически согласованная в свежих долларах, ликвидационная стоимость, когда продавец должен быстро отказаться, и обратная стоимость, вычитаемая из арендной платы. Их можно разделить на несколько десятков процентов.

Нет достаточно надежного и непрерывного национального индекса, чтобы утверждать, что вся ливанская недвижимость переоценена на один процент. В аналитических сценариях обычное и юридически обоснованное жилье может быть на 20-40% дешевле, чем его цена, когда продажа фактически должна быть завершена. Для крупной элитной, вакантной и убыточной единицы экономический разрыв может достигать 40-70%. Проект, который является неполным, заложенным или подвержен риску безопасности, может стоить от 20 до 50% от его теоретической стоимости после вычета затрат и рисков. Это не наблюдаемые национальные спады; Они оценивают диапазоны, чтобы измерить, что маски неликвидности.

Реальная стоимость также должна включать инфляцию доллара. Индекс цен в США вырос с 255,7% в 2019 году до 321,9 в 2025 году, увеличившись почти на 25,9%. Чтобы сохранить ту же покупательную способность, что и цена в 300 000 долларов в 2019 году, к 2025 году квартира должна была достичь около 378 000 долларов. Хотя номинальная стоимость по-прежнему составляет 300 000 долларов США, ее реальная стоимость в 2019 году составляет всего около 238 000 долларов США: реальное снижение приближается к 20,6%. Если он продаст $225 000 в 2025 году, его стоимость в долларах 2019 года близка к $179 000, реальная коррекция составляет около 40%.

Таким образом, хозяин может утверждать, что не « ничего не потерял », потому что на его квартире по-прежнему выставлены 300 тысяч долларов. В действительности она потеряла международную покупательную способность, несколько лет доходности и, если она не найдет покупателя, часть ликвидности своих активов. Актив, который может быть продан только через три года и с конфиденциальной скидкой, не стоит своей цены рекламы.

Исправление уже совершено, но все еще неполно

Рынок восстановился в 2025 году. В первом полугодии было зафиксировано 33 297 сделок по сравнению с 16 390 сделками годом ранее. За год в целом они достигли бы 70 981 по стоимости, близкой к $6,16 млрд. Количество сделок увеличилось на 95,1%, а их стоимость — на 112,9%. Средняя стоимость составила около $86 741.

Эти цифры следует читать с осторожностью. Частью прогрессии является обработка накопленных записей. Средняя стоимость оставалась намного ниже, чем в докризисные годы, и отражала более мелкие сделки, землю или имущество за пределами самых дорогих районов. В первом полугодии 2025 года она оценивалась в $85 735, что на 31% ниже, чем в первом полугодии 2019 года и на 40,6% ниже, чем в 2022 году.

Зарубежные закупки, зафиксированные за весь 2025 год, составили всего 1485, что составляет около 2,09% от общего числа сделок. Международный спрос, который, согласно старому дискурсу, должен был бесконечно поглощать ливанское производство, стал маргинальным. В первом квартале 2026 года количество сделок за год сократилось на 29,3%, а их стоимость упала на 18,2%. Таким образом, восстановление к 2025 году не стало новым циклом быков.

По оценкам специалистов, в начале 2025 года малые и средние районы часто продавали на 20-30% ниже своего уровня до октября 2019 года в свежих долларах, в то время как некоторые хорошо расположенные высококлассные товары лучше защищали свои цены. Наблюдения Bank Audi показали рост почти на 10% в первые три месяца 2025 года, после чего в марте началось замораживание рынка. Война и эпизоды отсутствия безопасности приводят к такой последовательности: покупатели немедленно уходят, а продавцы сохраняют свои цены до тех пор, пока потребность в ликвидности не вынудит их отказаться.

Чтобы оценить возможную коррекцию, вернемся к покупательной способности. Предположим, что домохозяйство зарабатывает 2000 долларов в месяц или 24 000 долларов в год. Даже принимая соотношение цены к доходу в шесть, которое уже классифицируется как крайне недоступное, это может оправдать только жилье в размере 144 000 долларов. Ожидается, что квартира стоимостью 270 000 долларов сократится на 47 процентов, квартира на 300 000 долларов на 52 процента и недвижимость на 500 000 долларов на 71 процент.

При ежемесячном доходе в 3000 долларов стоимость, совместимая с таким же соотношением шести, составит 216,000 долларов. Корректировка составит 20 процентов для квартиры стоимостью 270 000 долларов США, 28 процентов для квартиры стоимостью 300 000 долларов США и 57 процентов для недвижимости стоимостью 500 000 долларов США. И это по-прежнему щедрый сценарий: без обильного кредита соотношение шести сложно финансировать.

Это не значит, что завтра все цены упадут на 50%. Рынок недвижимости может оставаться переоцененным в течение очень долгого времени, когда владельцы не имеют задолженности, налог на вакансии низкий, а банки задерживают ликвидацию. Коррекция тогда делается по-другому: падение продаж, неопубликованные скидки, физическое ухудшение зданий, инфляция доллара и ожидание, что никакого дохода не будет получено.

Сравнение старой и новой системы позволяет понять, что уже изменилось. До 2019 года фиксированный паритет давал видимость стабильных доходов; банки предоставляли длинные кредиты, иногда субсидировались; промоутеры получали финансирование; вклады можно было мобилизовать на покупку; региональный капитал шел в основном через банковскую систему; средний класс все еще был потенциальным спросом.

Сегодня рынок работает в основном в свежих долларах и наличных деньгах. Кредит на недвижимость является маргинальным. Старые депозиты остаются заблокированными. Спрос основан на меньшинстве с ликвидностью, некоторые иностранцы и покупатели стремятся вывести свои сбережения из банковской системы. Банковская тайна была частично изменена, и международное наблюдение усилилось, но денежная экономика расширилась. Механизм распределения банковских убытков до сих пор не завершен, в то время как налоговые льготы на содержание пустого жилья принципиально не исчезли.

Поэтому окончательная коррекция будет зависеть не столько от конкретной даты, сколько от нескольких триггеров.

Первая – это реструктуризация банков. Если это потребует от банков демонтажа зданий, ликвидации неплатежеспособных гарантий промоутеров и признания убытков, то на рынке появится принятое сейчас предложение. Если необходимые тексты начнут применяться в 2026 или 2027 году, их эффекты на недвижимость могут стать заметными между 2027 и 2029 годами. Этот график является условным сценарием, а не прогнозом: он предполагает, что законы приняты, оценки достоверны и процедуры не блокируются годами.

Вторым триггером станет эффективное налогообложение вакантного жилья. Достаточно дорогой ежегодный налог превратит ожидание в расходы. Некоторые владельцы предпочитают арендовать, другие продают. Арендная плата и цены быстрее сойдутся с местными доходами.

Третий — демографический и действует медленно в течение десяти-двадцати лет. Если эмиграция молодых выпускников продолжится, если формирование новых семей останется слабым и если экспатрианты не вернутся устойчиво, большие площади и районы, предназначенные для легкой клиентуры, будут испытывать постепенное экономическое устаревание.

Четвертое – безопасность. Конфликты сначала уменьшают количество транзакций. Если неуверенность сохраняется, владельцы, нуждающиеся в ликвидности, в конечном итоге принимают номинальное падение. С другой стороны, политическая стабилизация может привести к восстановлению в некоторых секторах. Однако это не отменит разрыв между заработной платой и ценами: безопасность может восстановить доверие, она не сразу воссоздает платежеспособный средний класс.

Последний триггер — это само время. Пустое здание стареет. Электрические системы, лифты, фасады и общие зоны ухудшаются. Владелец теряет арендную плату, которую он мог бы собрать, и обездвиживает капитал, который мог бы принести доход в другом месте. Даже без падения цифры, написанной на объявлении, расходуется экономическая стоимость.

Поэтому ливанская недвижимость не является рынком, который чудесным образом смог бы противостоять одному из самых серьезных современных финансовых кризисов. Это договор, в котором признание убытков было распространено, перенесено или отложено. Первоначально она была отложена кредитами, субсидиями и банковскими остатками, а затем была подорвана чеками в окладах. Наконец, из-за отсутствия принудительных продаж слабость налогов на вакансию и использование камня в качестве сейфа.

Номинальная стоимость иногда остается близкой к старой цене. Реальная стоимость уже снизилась в результате долларовой инфляции, потери доходности, отсутствия ликвидности и снижения покупательной способности. Для обычного жилья реальный вопрос уже не в том, началась ли коррекция. Она спросила, как долго владельцы, разработчики и банки могут по-прежнему избегать четкого перечисления его в ценах.